Defensa de la propiedad inscrita en el Registro de la Propiedad frente a la apertura de ventanas con vistas en el edificio colindante

Defensa de la propiedad inscrita en el Registro de la Propiedad frente a la apertura de vistas en el edificio colindante

 

Recientemente se ha dictado una interesante sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lugo sobre la protección del derecho de propiedad de un edificio inscrito en el Registro de la Propiedad frente a la apertura en el edificio colindante de diez ventanas abiertas en la fachada situada en el lindero sin respetar la distancia de dos metros establecida en el artículo 582 del Código Civil.

En este caso, resuelto por sentencia del mes de octubre de 2024, la adecuada utilización del principio de legitimación registral  que otorga la inscripción registral, y la correcta aplicación que hizo el juez de las previsiones del Juicio verbal para la efectividad de derechos reales inscritos previsto en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, permitió a la Comunidad de Propietarios obtener una decisión judicial que ordenó la plena efectividad de sus derecho de propiedad sin estar gravada con servidumbres de luces y vistas que el colindante pretendía abrir por la mera fuerza de los hechos consumados y al amparo de las licencias urbanísticas y administrativas obtenidas de la Administración, que, como es sabido, se otorgan siempre sin perjuicio del derecho de propiedad. Es decir, que tuvo que cegar las ventanas.

Este procedimiento despliega todo el poder que la inscripción registral concede al derecho de propiedad inscrito, de manera que actúa como si se tratara de la ejecución de una sentencia judicial de una acción reivindicatoria, o negatoria de servidumbre, o de cualquiera de las facultades que otorga el dominio de un bien inmueble libre de toda servidumbre, concediendo una medida cautelar inmediata para evitar que la perturbación de la propiedad siga manteniéndose.

Sentencias como ésta son las que devuelven al confianza de las personas en la institución del Registro de la Propiedad, de manera que cualquiera que vea perturbada cualquiera de las facetas del derecho de la propiedad, en sus múltiples manifestaciones (no tiene que limitarse a la ocupación física de esa propiedad, sin que puede referirse a la perturbación de cualquier derecho inscrito). En el presente caso, la Comunidad de Propietarios no ha tenido que iniciar un largo e incierto procedimiento declarativo ejercitando una acción negatoria de servidumbre de vistas, tal y como pretendía el propietario del edificio colindante, en el cual se habían abierto diez ventanas sin tener derecho a ello, pero confiando en que las autorizaciones administrativas (licencia urbanistica de obras, autorización para apertura de un hotel con ventanas obligatorias en todas las habitaciones para su correcta ventilación, y comunicación previa de primera ocupación) le daban el respaldo jurídico suficiente como para convencer al juez de la bondad de su argumento y poder pasar por encima de lo inscrito en el Registro de la Propiedad.

Al final, la sentencia del juez de primera instancia hizo valer los artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria, sin tener que entablar un procedimiento declarativo, sino que se sirvió de la eficacia ejecutiva de la certificación registral de hallarse inscrito el derecho de propiedad, de manera que se limitó a ejecutar un derecho que ya estaba declarado formalmente en los libros del Registro de la Propiedad y podía producir sus efectos de manera rápida y efectiva.

En este despacho elaboramos estrategias para la defensa de la propiedad inmobiliaria tendentes a evitar los litigios judiciales, pero orientadas siempre a que, en caso de tener que acudir al juzgado, las probabilidades de éxito sean elevadas y vayan revestidas de seguridad jurídica  para el cliente.